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《降稅增效，財(cái)務(wù)賦能》

房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期財(cái)稅管理

【課程背景】

中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)“改革開(kāi)放”30多年高速發(fā)展上行階段，當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入“低增長(zhǎng)”發(fā)展下行階段，近幾年大型房企頻頻暴雷，地產(chǎn)行業(yè)全面下行，行業(yè)總量將持續(xù)萎縮，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展嚴(yán)重過(guò)剩，中國(guó)經(jīng)濟(jì)迎來(lái)百年大變局，房地產(chǎn)企業(yè)舉步維艱、面臨很大的生存考驗(yàn)，當(dāng)前需要認(rèn)清時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)，順勢(shì)而為，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，變革創(chuàng)新，才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中生存下去。財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理核心，提升房地產(chǎn)財(cái)稅管理能力，成為了房地產(chǎn)企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力的必然選擇。

在當(dāng)今復(fù)雜多變的財(cái)稅環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，其運(yùn)營(yíng)涉及到廣泛且復(fù)雜的稅收政策與會(huì)計(jì)處理問(wèn)題。從項(xiàng)目的籌備、土地獲取、開(kāi)發(fā)建設(shè)，到銷售交付以及后期運(yùn)營(yíng)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都緊密關(guān)聯(lián)著不同稅種的計(jì)算、申報(bào)與繳納，同時(shí)會(huì)計(jì)賬務(wù)的準(zhǔn)確處理也直接影響著企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果展示。

此外，2024 年 12 月 25 日，《中華人民共和國(guó)增值稅法》正式通過(guò)，并將于 2026 年 1 月 1 日起施行。這一重大變革給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，新舊增值稅法的差異需要企業(yè)財(cái)稅人員精準(zhǔn)把握，以便及時(shí)調(diào)整業(yè)務(wù)策略和稅務(wù)規(guī)劃。與此同時(shí)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的前端環(huán)節(jié)，其涉稅問(wèn)題具有獨(dú)特性和復(fù)雜性，常常困擾著從業(yè)者。為幫助房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅人員全面提升專業(yè)能力，從容應(yīng)對(duì)工作中的各類難題，特開(kāi)設(shè)本課程。

【課程收益】

1.系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目啟動(dòng)到清算的全生命周期中，各關(guān)鍵環(huán)節(jié)所涉及的主要稅種（如增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅等）的政策要點(diǎn)、計(jì)算方法、申報(bào)流程及稅務(wù)籌劃技巧，有效降低企業(yè)稅務(wù)成本和風(fēng)險(xiǎn)。

2.深入理解并熟練運(yùn)用會(huì)計(jì)核算方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各階段的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行準(zhǔn)確賬務(wù)處理，確保財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性、準(zhǔn)確性與合規(guī)性，為企業(yè)決策提供可靠的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)支持。

3.清晰把握新增值稅法相較于舊法的核心變化內(nèi)容，包括但不限于征稅范圍調(diào)整、稅率變動(dòng)、計(jì)稅方法優(yōu)化、發(fā)票管理新規(guī)等，提前做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，充分享受政策變革帶來(lái)的紅利。

4.全面梳理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中的涉稅問(wèn)題，明確不同盈利模式下的稅務(wù)處理方式，掌握相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的適用條件，提升土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)管理水平。

通過(guò)大量實(shí)際案例分析與互動(dòng)交流，拓寬財(cái)稅視野，積累實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)解決實(shí)際問(wèn)題的能力，提升在房地產(chǎn)財(cái)稅領(lǐng)域的專業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

【課程特色】

從解決問(wèn)題出發(fā)的方法和路徑，豐富的案例剖析和總結(jié)，利用提問(wèn)、討論、經(jīng)驗(yàn)分享等方法，現(xiàn)實(shí)問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)解決。

【課程對(duì)象】

財(cái)務(wù)人員、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)

【課程時(shí)間】 

1天（6小時(shí)/天）

【課程大綱】

一、前期籌備階段財(cái)稅處理

1.企業(yè)設(shè)立的稅務(wù)籌劃（組織形式選擇、注冊(cè)地點(diǎn)考量等對(duì)稅負(fù)的影響）

2.土地獲取方式（招拍掛、股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)等）的涉稅分析與比較

3.土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等土地成本的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理

案例：不同土地獲取方式下的財(cái)稅差異及優(yōu)化策

二、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段財(cái)稅處理

1. 開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成及核算范圍（建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)）

2.增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣管理（材料采購(gòu)、工程施工等發(fā)票的合規(guī)要求與抵扣要點(diǎn)）

3.企業(yè)所得稅成本核算的原則與方法（成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇及對(duì)稅負(fù)的影響）

4.土地增值稅成本核算的原則與方法（成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇及對(duì)稅負(fù)的影響）

5.開(kāi)發(fā)階段借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)規(guī)定差異協(xié)調(diào)

6.工抵房賬務(wù)處理及涉稅風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)場(chǎng)演練：開(kāi)發(fā)成本核算流程與賬務(wù)處理實(shí)操演練

三、銷售與預(yù)售階段關(guān)鍵財(cái)稅處理

1. 銷售模式（現(xiàn)房銷售、期房預(yù)售）的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅處理

2. 預(yù)收款的稅務(wù)預(yù)繳規(guī)定及會(huì)計(jì)賬務(wù)處理

3. 銷售折扣、折讓、贈(zèng)送等促銷活動(dòng)的稅務(wù)處理與風(fēng)險(xiǎn)防范

4. 購(gòu)房合同簽訂中的財(cái)稅條款審核要點(diǎn)

案例：銷售階段典型稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例剖析與應(yīng)對(duì)措施

四、新增值稅法核心變化深度解讀

1. 增值稅立法背景與意義闡述

2. 新舊增值稅法征稅范圍對(duì)比分析（視同銷售范圍的調(diào)整、混合銷售與兼營(yíng)規(guī)定的變化，貸款利息、關(guān)聯(lián)方無(wú)償使用資金、無(wú)償租賃等變化）

3. 稅率與征收率的變動(dòng)情況及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

4. 計(jì)稅方法的優(yōu)化與調(diào)整（差額計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅政策的新規(guī)定）

5. 發(fā)票管理與納稅申報(bào)的新要求及操作要點(diǎn)

互動(dòng)：關(guān)于新增值稅法的疑問(wèn)解答與交流

五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉稅專題

1.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的概念、模式及業(yè)務(wù)流程介紹

2.不同盈利模式（固定收益模式、收益分成模式、保底和分成相結(jié)合模式、自負(fù)盈虧模式）的涉稅分析

3.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的主要稅種（增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等）處理

4.稅收優(yōu)惠政策在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的適用條件與案例分享

5.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃思路與方法

小組討論：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中常見(jiàn)稅務(wù)問(wèn)題的解決方案探討

六、如何做好房企稅務(wù)管理及稅務(wù)籌劃？

1.增值稅

房地產(chǎn)行業(yè)增值稅相關(guān)稅收政策與文件

留抵退稅處理

涉稅風(fēng)險(xiǎn)

2.企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目完工決算的會(huì)計(jì)處理方法

房地產(chǎn)企業(yè)特殊事項(xiàng)調(diào)整-預(yù)售階段

房地產(chǎn)企業(yè)特殊事項(xiàng)調(diào)整-完工階段

企業(yè)所得稅費(fèi)用類調(diào)整事項(xiàng)

收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)及涉稅風(fēng)險(xiǎn)

案例：稅務(wù)稽查案例

3.土地增值稅

稅收要素

征管規(guī)定

土增值稅清算

稅務(wù)籌劃思路與方法

案例：某房地產(chǎn)項(xiàng)目土增清算案例

【課程總結(jié)與答疑】

全天課程內(nèi)容回顧與重點(diǎn)梳理

學(xué)員提出工作中的實(shí)際問(wèn)題，講師現(xiàn)場(chǎng)答疑解惑

課程總結(jié)與學(xué)習(xí)成果反饋，為學(xué)員后續(xù)學(xué)習(xí)與工作提供建議和方向