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《房地產(chǎn)企業(yè)增值稅“留抵退稅”實(shí)務(wù)》

【課程背景】

留抵退稅是增值稅改革推出的重磅政策，雖然與即征即退等退稅相比較，企業(yè)并不產(chǎn)生永久收益，但對于大中型企業(yè)而言，相當(dāng)于國家免費(fèi)提供了一筆可觀的無息貸款，對于緩解融資難融資貴問題可發(fā)揮一定的作用。房地產(chǎn)企業(yè)前期投入大，享受留抵退稅無疑可緩解企業(yè)資金壓力，但實(shí)操過程中處理不當(dāng)，申請退稅成功后，稅局核查可能被追補(bǔ)稅款、滯納金甚至罰款。怎樣用好留抵退稅政策，最大限度防范風(fēng)險(xiǎn)無疑是企業(yè)得關(guān)注的事項(xiàng)。

【課程收益】

1.政策精準(zhǔn)落地：掌握 2025 年留抵退稅政策在濰坊的執(zhí)行口徑，如 “進(jìn)項(xiàng)構(gòu)成比例” 計(jì)算中本地建筑材料發(fā)票的認(rèn)定規(guī)則。

2.流程效率提升：通過濰坊電子稅務(wù)局實(shí)操演示，學(xué)會 “預(yù)審校驗(yàn) - 線上申報(bào) - 快速到賬” 全流程操作，平均辦理時(shí)長縮短至 1.5 個(gè)工作日。

3.風(fēng)險(xiǎn)防控體系：建立 “四流一致” 核查機(jī)制，識別濰坊某房地產(chǎn)企業(yè)因預(yù)售收入未及時(shí)申報(bào)引發(fā)的退稅風(fēng)險(xiǎn)案例。

4.行業(yè)定制方案：針對濰坊房地產(chǎn)企業(yè) “分期開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)分?jǐn)偂薄爸圃鞓I(yè)設(shè)備采購稅額抵扣” 等場景，提供專項(xiàng)解決方案。

5.管理層決策支持：通過案例學(xué)習(xí)，分公司總經(jīng)理可量化留抵退稅對現(xiàn)金流的優(yōu)化作用（如某企業(yè)退稅資金使項(xiàng)目竣工周期縮短 3 個(gè)月）。

【課程特色】

1.濰坊元素深度融合：

解析濰坊市稅務(wù)局 “重點(diǎn)稅源企業(yè)白名單” 政策，符合條件企業(yè)可享受 “容缺受理” 快速退稅。

演示濰坊電子稅務(wù)局 “特定行業(yè)標(biāo)簽勾選” 功能，房地產(chǎn)企業(yè)需同步填報(bào)《濰坊房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅分?jǐn)偙怼贰?/p>

2.案例本土化：

選取濰坊信悅房地產(chǎn)、中基食品等本地企業(yè)案例，還原 “疫情期間退稅紓困”“技改項(xiàng)目資金注入” 等真實(shí)場景。

對比分析濰坊與青島、濟(jì)南在 “進(jìn)項(xiàng)構(gòu)成比例” 認(rèn)定上的差異（如濰坊對農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票的寬松政策）。

3.工具實(shí)戰(zhàn)化：

提供《濰坊房地產(chǎn)項(xiàng)目留抵退稅測算模板》，包含土地價(jià)款、建安成本等本地化參數(shù)。

模擬濰坊 “跨區(qū)域涉稅事項(xiàng)” 模塊操作，解決諸城、壽光等縣級市項(xiàng)目退稅協(xié)調(diào)難題。

【課程大綱】

一、最新留抵退稅政策及應(yīng)用解讀（2 小時(shí)）

1.政策框架與濰坊執(zhí)行細(xì)則

最新留抵退稅政策解讀

增量與存量留抵退稅的適用范圍（如濰坊小微企業(yè)可申請全額退還增量）。

濰坊 “納稅信用修復(fù)綠色通道”：D 級企業(yè)滿足條件可在 30 日內(nèi)恢復(fù) B 級資質(zhì)。

2.計(jì)算模型本地化調(diào)整

公式推導(dǎo)：允許退還稅額 = 增量留抵 × 進(jìn)項(xiàng)構(gòu)成比例 ×100%（濰坊制造業(yè)適用）。

進(jìn)項(xiàng)構(gòu)成比例優(yōu)化：濰坊某食品企業(yè)通過 “本地農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票 + 設(shè)備專票” 組合，將比例從 68% 提升至 85%。

3.行業(yè)差異化政策

房地產(chǎn)企業(yè)：濰坊要求預(yù)售收入超過 5 億元的項(xiàng)目需單獨(dú)核算進(jìn)項(xiàng)稅。

制造業(yè)企業(yè)：設(shè)備采購稅額可按 “濰坊技改補(bǔ)貼目錄” 申請加計(jì)抵扣。

【案例】結(jié)合實(shí)例對企業(yè)劃型、行業(yè)判定、辦理?xiàng)l件等進(jìn)行詳細(xì)解讀

二、留抵退稅的辦理流程（1小時(shí)）

1.濰坊電子稅務(wù)局操作指南

步驟演示：登錄 “國家稅務(wù)總局山東省電子稅務(wù)局”→點(diǎn)擊 “濰坊特色業(yè)務(wù)”→選擇 “留抵退稅預(yù)審”。

附報(bào)資料：濰坊房地產(chǎn)企業(yè)需額外提交《土地出讓金支付憑證》《建安合同備案表》。

2.跨區(qū)域項(xiàng)目退稅協(xié)同

案例：濰坊某房企在青州、臨朐開發(fā)項(xiàng)目，通過 “跨區(qū)域涉稅事項(xiàng)報(bào)驗(yàn)” 模塊實(shí)現(xiàn)兩地退稅數(shù)據(jù)自動(dòng)關(guān)聯(lián)。

3.快速審核機(jī)制

濰坊 “稅務(wù)管家” 服務(wù)：重點(diǎn)企業(yè)可享受 “申報(bào)即審”，退稅款平均 1.5 個(gè)工作日到賬。

三、申請留抵退稅應(yīng)注意什么（1 小時(shí)）

1.濰坊高頻風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)解析

虛假申報(bào)：某商貿(mào)企業(yè)因虛構(gòu)濰坊本地建材采購業(yè)務(wù)，被追繳稅款并罰款 1.2 倍。

進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出：濰坊某制造業(yè)企業(yè)將用于職工福利的設(shè)備進(jìn)項(xiàng)稅未轉(zhuǎn)出，導(dǎo)致退稅資格取消。

2.跨稅種聯(lián)動(dòng)管理

土地增值稅清算：濰坊某房企通過留抵退稅資金提前繳納土地增值稅預(yù)繳款，節(jié)省滯納金 120 萬元。

出口退稅銜接：濰坊外貿(mào)企業(yè)需在電子稅務(wù)局 “濰坊出口退稅專區(qū)” 同步申報(bào)留抵退稅。

3.政策執(zhí)行細(xì)節(jié)

濰坊延長申請時(shí)限：每月最后一個(gè)工作日 17:00 前可提交退稅申請（其他地市為 15 日）。

繳回稅款操作：濰坊某企業(yè)因項(xiàng)目進(jìn)度調(diào)整，通過電子稅務(wù)局 “退稅繳回” 模塊 3 日內(nèi)完成手續(xù)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)留抵退稅政策及流程（2 小時(shí)）

1.房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)

2.房地產(chǎn)企業(yè)留抵稅額是如何產(chǎn)生的

3.房地產(chǎn)企業(yè)申請留抵退稅的風(fēng)險(xiǎn)防范

4.濰坊房地產(chǎn)特殊場景

分期開發(fā)項(xiàng)目：按 “土地出讓金支付比例” 分?jǐn)傔M(jìn)項(xiàng)稅，某項(xiàng)目通過優(yōu)化分?jǐn)傄?guī)則多退稅款 230 萬元。

預(yù)售收入管理：濰坊要求預(yù)售收入超過 3 億元的項(xiàng)目需在電子稅務(wù)局單獨(dú)填報(bào)《預(yù)售收入與進(jìn)項(xiàng)稅匹配表》。

5.實(shí)操案例模擬

案例：濰坊信悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過 “進(jìn)項(xiàng)構(gòu)成比例優(yōu)化”，將退稅金額從 480 萬元提升至 670 萬元。

工具：使用《濰坊房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期稅務(wù)測算模板》，自動(dòng)生成退稅臨界點(diǎn)分析報(bào)告。

6.電子稅務(wù)局專項(xiàng)操作

標(biāo)簽勾選：在 “特定行業(yè)” 中選擇 “濰坊房地產(chǎn)”，系統(tǒng)自動(dòng)匹配土地增值稅清算數(shù)據(jù)。

跨區(qū)域項(xiàng)目：諸城、安丘等縣級市項(xiàng)目需在 “濰坊跨區(qū)域退稅協(xié)同平臺” 提交申請。

典型案例：

案例 1：房地產(chǎn)企業(yè)退稅緩解項(xiàng)目資金壓力

企業(yè)背景：濰坊市信悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（濰城區(qū)）

問題：2020 年疫情期間，樓盤建設(shè)因資金短缺停工。

解決方案：濰城區(qū)稅務(wù)局通過 “綠色通道” 輔導(dǎo)企業(yè)申請留抵退稅，重點(diǎn)審核土地出讓金、建安發(fā)票等本地合規(guī)憑證。

結(jié)果：670 萬元退稅款到賬后，企業(yè)完成配套設(shè)施建設(shè)，提前 3 個(gè)月交付房源，帶動(dòng)后續(xù)銷售回款超 2 億元。

來源：濰城發(fā)布《稅費(fèi)紅利激發(fā)市場活力》（2020 年 8 月 12 日）。

案例 2：制造業(yè)企業(yè)退稅支持技術(shù)升級

企業(yè)背景：濰坊中基食品有限公司（國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)）

問題：預(yù)制食品生產(chǎn)線建設(shè)資金不足，設(shè)備采購產(chǎn)生大量留抵稅額。

解決方案：濰坊市稅務(wù)局 “稅務(wù)管家” 團(tuán)隊(duì)上門輔導(dǎo)，優(yōu)化 “進(jìn)項(xiàng)構(gòu)成比例” 計(jì)算（本地農(nóng)產(chǎn)品發(fā)票占比提升至 40%）。

結(jié)果：1100 余萬元退稅款用于設(shè)備升級，企業(yè)產(chǎn)能提升 30%，2023 年獲評 “濰坊市長質(zhì)量獎(jiǎng)”。

來源：山東省稅務(wù)局《稅費(fèi)政策 “組合拳” 為企業(yè)減負(fù)擔(dān)增助力》（2023 年 1 月 3 日）。

案例 3：虛假申報(bào)典型案例（反面警示）

企業(yè)背景：濰坊騰宇鹽化有限公司（寒亭區(qū)）

違規(guī)行為：通過隱匿銷售收入、虛增本地化工原料進(jìn)項(xiàng)，騙取留抵退稅 10.78 萬元。

查處過程：濰坊市稅務(wù)局稽查局通過稅收大數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn) “進(jìn)項(xiàng)發(fā)票金額與實(shí)際生產(chǎn)規(guī)模不符”，實(shí)地核查后鎖定違法事實(shí)。

后果：追繳稅款并擬處 1 倍罰款，企業(yè)被列入 “濰坊稅務(wù)失信黑名單”，3 年內(nèi)不得參與政府項(xiàng)目招投標(biāo)。

來源：國家稅務(wù)總局《山東省濰坊市稅務(wù)部門依法查處一起騙取留抵退稅案件》（2022 年 5 月 26 日）。