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《房地產(chǎn)與租賃業(yè)務(wù)財務(wù)處理及資產(chǎn)管理優(yōu)化》

【課程背景】

中國經(jīng)濟經(jīng)過“改革開放”30多年高速發(fā)展上行階段，當前已經(jīng)進入“低增長”發(fā)展下行階段，近幾年大型房企頻頻暴雷，地產(chǎn)行業(yè)全面下行，行業(yè)總量將持續(xù)萎縮，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展嚴重過剩，中國經(jīng)濟迎來百年大變局，房地產(chǎn)企業(yè)舉步維艱、面臨很大的生存考驗，當前需要認清時代發(fā)展趨勢，順勢而為，發(fā)揮自身優(yōu)勢，變革創(chuàng)新，才能在競爭激烈的市場中生存下去。

本課程旨在幫助學(xué)員全面系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)與租賃業(yè)務(wù)中的財務(wù)處理流程、技巧以及資產(chǎn)管理優(yōu)化的方法，提升學(xué)員在該領(lǐng)域的專業(yè)素養(yǎng)和實際操作能力，使學(xué)員能夠熟練運用所學(xué)知識解決企業(yè)面臨的實際問題，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值。

【課程收益】

1.深入理解投資性房地產(chǎn)成本模式與公允模式的轉(zhuǎn)換及后續(xù)計量要點。

2.明晰新會計準則中合同相關(guān)概念對房地產(chǎn)及租賃業(yè)務(wù)收入確認的影響。

3.深入理解房地產(chǎn)與租賃業(yè)務(wù)的財務(wù)處理原則和方法，確保財務(wù)信息的準確性和合規(guī)性。

4.學(xué)會運用成本法、市場法和收益法等對企業(yè)資產(chǎn)進行評估，為企業(yè)的資產(chǎn)管理和經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。

5.提升資產(chǎn)管理的效率和效益，實現(xiàn)資產(chǎn)的優(yōu)化配置，提高企業(yè)的盈利能力和競爭力。

6.借鑒優(yōu)秀城投公司案例，探索資產(chǎn)管理優(yōu)化策略。 

【課程對象】  

企業(yè)財務(wù)、企劃、各載體業(yè)務(wù)部門等相關(guān)部門人員

【課程時間】 

1天 （6小時/天）

【課程大綱】

上午：投資性房地產(chǎn)專題

1.投資性房地產(chǎn)定義與分類

明確投資性房地產(chǎn)范圍：出租建筑物、土地使用權(quán)及持有增值土地

區(qū)分自用房地產(chǎn)、存貨與投資性房地產(chǎn)的界限

工業(yè)園廠房、配套設(shè)施的分類實務(wù)（結(jié)合園區(qū)資產(chǎn)特性）

2. 成本模式與公允價值模式對比

成本模式計量規(guī)則：折舊/攤銷、減值計提、處置處理

公允價值模式應(yīng)用條件：活躍市場、可靠估值方法

兩種模式對報表的影響差異（利潤波動性、資產(chǎn)負債率變化）

3. 投資性房地產(chǎn)初始計量

成本模式下，外購、自建投資性房地產(chǎn)入賬成本構(gòu)成講解，結(jié)合公司園區(qū)開發(fā)運營中涉及的房產(chǎn)、土地實例分析，如園區(qū)標準廠房建設(shè)成本如何計入投資性房地產(chǎn)。

探討特殊取得方式（如非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組取得）投資性房地產(chǎn)入賬價值確定原則 。

4. 投資性房地產(chǎn)成本模式后續(xù)計量

詳細說明成本模式下折舊、攤銷計算方法，以及與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)折舊攤銷的聯(lián)系與區(qū)別，如園區(qū)商業(yè)配套設(shè)施折舊年限確定依據(jù)。

資產(chǎn)減值跡象判斷與減值準備計提核算，結(jié)合園區(qū)資產(chǎn)實際情況，分析減值測試流程與會計處理。

5. 投資性房地產(chǎn)公允價值模式后續(xù)計量

闡述公允價值模式適用條件，分析公司業(yè)務(wù)中哪些投資性房地產(chǎn)可能滿足該條件，如位于繁華地段的出租寫字樓。

公允價值確定方法（市場法、收益法等）講解，以及估值技術(shù)在實際應(yīng)用中的要點與難點。

公允價值變動對利潤表和資產(chǎn)負債表的影響分析，通過實際案例展示市場波動下公司財務(wù)指標變化。

6. 投資性房地產(chǎn)成本模式與公允價值模式轉(zhuǎn)換

轉(zhuǎn)換條件、轉(zhuǎn)換日確定及賬務(wù)處理，通過模擬公司投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換案例，進行會計分錄編制演示。

追溯調(diào)整法在轉(zhuǎn)換中的應(yīng)用，對前期財務(wù)報表影響分析，以及信息披露要求。

案例：某上市公司投資性房地產(chǎn)被征收房產(chǎn)稅的稅企爭議案例分析

下午：新會計準則下財務(wù)處理實務(wù)與資產(chǎn)管理優(yōu)化專題

1. 新會計準則中合同相關(guān)概念解析

合同資產(chǎn)、合同負債、合同成本定義講解，結(jié)合公司房地產(chǎn)開發(fā)、租賃業(yè)務(wù)合同，舉例說明三者確認與計量。

合同資產(chǎn)與應(yīng)收賬款、合同負債與預(yù)收賬款區(qū)別與聯(lián)系，從風(fēng)險承擔(dān)、收款權(quán)利、履約義務(wù)角度分析。

2. 新會計準則對收入確認的影響

新收入準則下五步法模型在房地產(chǎn)、租賃業(yè)務(wù)中的應(yīng)用，以公司開發(fā)項目銷售、園區(qū)廠房租賃為例，演示收入確認流程。

合同變更、可變對價、重大融資成分等特殊情況對收入確認金額和時間的影響，結(jié)合實際業(yè)務(wù)合同條款分析。

3. 房地產(chǎn)與租賃業(yè)務(wù)日常核算實務(wù)

初始計量：土地成本、建造成本的歸集與分攤

后續(xù)支出處理：資本化與費用化的判斷標準

租金收入核算：預(yù)收租金、免租期的會計處理

4. 房地產(chǎn)與租賃業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)與租賃業(yè)務(wù)涉及的主要稅種及稅率

增值稅：一般計稅的適用場景

企業(yè)所得稅：收入確認與成本結(jié)轉(zhuǎn)的稅會差異

房產(chǎn)稅與土地使用稅：從價計征與從租計征的銜接

稅務(wù)籌劃的方法和技巧

如何合法降低企業(yè)的稅務(wù)成本

稅務(wù)優(yōu)惠政策的解讀與應(yīng)用

5. 財務(wù)報表列報與披露

投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負債表中的單獨列示

租賃負債與使用權(quán)資產(chǎn)的披露要求

公允價值變動損益的利潤表列示規(guī)則

6.房地產(chǎn)與租賃業(yè)務(wù)的資產(chǎn)清查與盤點

資產(chǎn)清查與盤點的目的和意義

清查與盤點的流程和方法：實地盤點、賬實核對

清查結(jié)果的處理及會計分錄

資產(chǎn)管理優(yōu)化策略與工具（6課時）

7.資產(chǎn)配置與風(fēng)險管理

閑置資產(chǎn)盤活路徑：出租、合作開發(fā)、資產(chǎn)證券化

風(fēng)險預(yù)警指標：資產(chǎn)負債率、租金收繳率的監(jiān)控體系

案例：柏堰科技園資產(chǎn)清查與動態(tài)管理經(jīng)驗

8. 績效評估與優(yōu)化措施

資產(chǎn)回報率（ROA）與經(jīng)濟增加值（EVA）的計算

成本控制策略：能耗管理、維護費用的精細化分攤

案例：黎平縣工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)清單管理與效率提升

9. 案例探討：創(chuàng)新資產(chǎn)管理策略，能夠優(yōu)化資產(chǎn)負債率、減少負債、提升資產(chǎn)流動性與收益性做法

杭州城投數(shù)據(jù)資產(chǎn)入表的負債優(yōu)化效應(yīng)

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